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國土部:各地供應土地要“穩中有度”

2018-08-22 04:28:34 PM

我國房地產市場進入新的發展周期,經過近十年來的高速發展,全國層面住房供不應求的局面已經得到緩解,住宅用地的供需態勢已經由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡。昨日,國土部土地利用管理司負責人解讀房地產用地調控政策。


支持自住和改善需求


國土部土地利用管理司負責人表示,我國房地產市場進入了新的發展周期:一方面,部分地區房地產市場存在結構性、區域性供求矛盾,需要進一步加大土地供應力度;另一方面,部分二、三線城市房地產用地供應已經超出了城市經濟社會發展的需要,去庫存壓力較大,帶來一定風險,需要分類調控、因地施策。


當前,房地產市場運行必須加快去行政化,回歸市場經濟活動規律本身。房地產市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強化監管方向轉變,創造市場機制發揮作用的政策環境。


那么,本輪調控政策有哪些特點?該負責人表示,今年房地產市場調控思路很清晰:主要突出優化供應結構,明確支持自住和改善性住房需求,維護市場穩定。落實地方政策在維護房地產市場穩定方面的主體責任,有效發揮地方政府在調控市場的主動性、積極性。


好壞地塊要搭配供應


據悉,目前對于“房屋和土地的供求是否過?!鋇吶卸?,房地產行業內部有不同層面的評判標準,很多研究機構將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線,土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發建設周期。對此,該負責人表示,對于超過合同約定開工時間一年以上未開工,且未開工住宅用地規模超過5年年均供應量的市、縣,應該從嚴控制新增建設用地規模。地方各級政府應根據各類市場指標,判定當地房地產市場供求情況,國土部將加強對地方的督促指導。


該負責人表示,供求關系穩定是市場平穩的基礎和根本,地方在實施土地供應的過程中,要“穩定供應、均衡供應”,充分考慮土地供應規模變化對未來市場發展預期的影響,尤其是負面影響,不搞“饑餓供應”;在季度間也要盡量做好均衡,避免類似年底突擊供地的現象,從而避免市場成交大起大落。


該負責人說,地方應“不同地塊面積和用途的搭配供應”。在城市不同位置區域,可能存在宗地條件差異極大的地塊,差的地塊無人問津,位置較好的地塊容易形成“過度競爭”,搭配供應可以很好彌補純市場選擇下的市場發展弊端和不足。現階段,土地開發過程中社區醫院、幼兒園、養老用房等配套設施的代建,在某種意義上,也屬于一定程度的搭配供應。


改變用途不可“任性”


據介紹,土地出讓后改變用途、調整規劃的做法,在以往是嚴格控制的,而本次卻“開了口子”。


對此,該負責人表示,“調整土地用途、規劃條件”必須滿足兩個前提:一是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大”,二是“已出讓的未開發房地產用地”,允許轉型的方向很明確,就是“國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目”。地方政府與土地使用者要按市場實際出發,努力實現雙贏,促進地塊開發。


對于此舉可能引發的風險,該負責人表示,各地在實際操作過程中,要主動接受社會的監督,如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等。


此前,國土部已明確,地方可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房,土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥?土地性質要不要轉回去?地價款如何核算和退還?


對于上述問題,該負責人表示,實際上,這個問題通知也有具體要求,將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的,市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款,更改土地出讓合同。重新核定土地價款,應該按照新用途,經專業地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的,可以重新辦理劃撥用地手續,核發劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則,由政府與用地方協商解決。